Аварийное жильё в России

Нормативно-правовые акты, контролирующие деятельность по аварийному и ветхому жилью

   Если говорить в целом о нормативной базе контроля за аварийным и ветхим жильем, то, прежде всего, нужно назвать нормативные акты, основополагающего характера, такие как Конституция РФ, Жилищный кодекс РФ, в целом устанавливающие как право на жилье, так и особенности содержания и эксплуатации жилища.

   Кроме того, например Конституция РФ[1] устанавливает принцип федерализма, в отношении органов, контролирующих деятельность в области ветхого и аварийного жилья, разделяя при этом федеральные службы и агентства, региональные и муниципальные органы власти.

   «В соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации, собственники помещений, помимо прав и обязанностей в отношении помещений в многоквартирных домах, несут обязанности по поддержанию в надлежащем состоянии общего имущества, в том числе по осуществлению текущего и капитального ремонтов»[2].

   Что касается непосредственного контроля, то здесь ситуация достаточно сложная, а именно нет подзаконных актов, регулирующих вопросы капитального ремонта, нет четкости критериев в отношении ветхих домов. Фактически основным нормативным актом является Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 28.01.2006 № 47. ( далее Положение)

   Признание жилого помещения непригодным для проживания граждан осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления в зависимости от принадлежности жилого помещения к соответствующему виду жилищного фонда: Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования. Решение о признании жилых помещений частного жилищного фонда непригодными для проживания вправе принимать орган местного самоуправления на основании заключении Комиссии (пункты 7 и 8 Положения), что, по моему мнению, является важным нововведением Положения.

   Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения требованиям, установленным в Положении, и в случае несоответствия жилого помещения таким требованиям, признает его непригодным для проживания (п. 42 Положения).

   Кроме заявления гражданина и заключения, также требуются дополнительные документы, в частности, документы о праве собственности, фактически правоустанавливающие документы, копии должны быть нотариально заверены. Также необходим план помещения, его техпаспорт.

   По результатам работы Комиссия принимает большинством голосов решение (в виде заключения) о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания (пункты 46 и 47 Положения).

   На основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения.

   Из материалов судебной практики наглядно видны разрешение наиболее острых вопросов, связанных с предоставлением жилья вместо аварийного.

   Так, в частности, например, недопустимо уменьшение жилой площади и количества комнат за счет увеличения площади вспомогательных помещений (кухни, коридора т.д.), даже если общая площадь предоставляемого жилья больше ранее занимаемого[3].

   Для получения жилья по нормам предоставления необходимо быть малоимущим либо состоять на учете в качестве нуждающегося или иметь право состоять на таком учете. В п. 1 ст. 89 ЖК РФ указано, что в случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления. Нормы предоставления обозначают минимальный размер площади помещения, с помощью которого определяется общий размер помещения, которое предоставляется субъектом РФ для проживания.

   Такой случай предусмотрен ФЗ от 30 ноября 2010 г. N 327-ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности». Смысл в том, что если религиозной организации передается государственный или муниципальный жилищный фонд, а люди, выселенные из него, признаны малоимущими либо состоят на учете в качестве нуждающихся или вправе состоять на таком учете, получают жилье по норме предоставления.

   Однако есть судебная практика, позволяющая более широко толковать п. 1 ст. 89 ЖК РФ и не связывать предоставление жилья по нормам предоставления только с передачей имущества религиозным организациям. Так, например, в соответствии с нормами предоставления лицам была предоставлена квартира, площадь которой в три раза превысила площадь ранее занимаемого жилья. При этом суд принял во внимание, что истец и его семья признаны малоимущими для постановки на учет в качестве нуждающихся в получении жилого помещения по договору социального найма[4].

 

1.2. Критерии и технические условия отнесения жилых помещений к категории ветхого и аварийного жилья

   Критерии и технические условия отнесения жилых помещений к категории ветхого и аварийного жилья на сегодняшний день являются одной из самых острых проблем в сфере аварийного жилищного фонда. Это объясняется тем, что во многих субъектах РФ отсутствует нормативно-правовые акты, в которых четко определены и законодательно прописаны критерии аварийности.

   Следует отметить, что в советский период времени существовало положение об оценки непригодности тех или иных жилых помещений.  После принятия Конституции РФ в 1993 году, было разработано новое законодательство в рамках регулирования критериев и технических условий отнесения жилых помещений к категории ветхого и аварийного жилья. В частности, был принят Приказ Госстроя России от 31.12.1999 № 177, который утвердил Методику по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания. Однако данный документ утратил силу, поскольку в его регистрации было отказано в связи с изданием приказа Госстроя России от 15.08.2000 № 181. Постановлением Правительства РФ от 04.09.2003 № 552 было утверждено специальное положение «О порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания. Оно устанавливало порядок признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания. Однако, для данного случая были исключены личные жилые помещения населения, которые находились в их частной собственности. Непригодными для проживания признавались жилые дома (жилые помещения) по основаниям ветхого или аварийного состояния, наличия вредного воздействия факторов среды обитания. При этом п. 3 названного Положения предусматривал комплекс критериев и технических условий отнесения жилых домов (помещений) к категории ветхих или аварийных.

   Указанные критерии и технические условия были утверждены постановлением Госстроя России от 20.02.2004 № 10[5]. Данным документом отменялось действие названного ранее приказа Минкоммунхоза РСФСР № 529. Несмотря на то, что Минюст России отказал в регистрации данного документа, следует согласиться с Б.В. Ильиным в том, что постановление продолжало действовать даже после отказа в государственной регистрации, поскольку критерии и технические условия состояли лишь из технических норм и не содержали норм права, а поэтому не подлежали представлению для государственной регистрации в Минюсте России[6].

   Факт представления постановления Госстроя России от 20.02.2004 № 10 на регистрацию не мог повлиять на действие данного документа.

   28 января 2006 года постановлением Правительства РФ № 47 в соответствии со статьями 15 и 32 ЖК РФ[7] утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 28.01.2006 № 47[8], которым признано утратившим силу Постановление Правительства РФ от 04.09.2003 № 552.

   Данное Положение устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания граждан и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания.

   Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания приведены в разделе III Положения.

   Необходимо отметить, что общим основанием для того, чтобы признать жилое помещение непригодным для проживания, служит выявление различных опасных и пагубных факторов внешней среды, в которых обитает человек. Получается, что данные факторы не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья населения. Таким образом, причины, обусловливающие такое состояние, весьма многообразны. К ним можно отнести:

— изменение условий среды обитания человека, а также показателей микроклимата помещения, в котором проживает человек. Это означает, что при такой ситуации  невозможно обеспечить соблюдение обязательных санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов. Данное условие можно трактовать таким образом, что в условиях окружающей среды человека содержатся губительные и вредоносные вещества, среди которых могут быть и  опасные химические и биологические элементы, и состояние атмосферного воздуха, и  уровень радиационного фона, и показатели электромагнитных полей и т.д.;

— дислокация жилых зданий в промышленных и инженерных зонах, а также вблизи транспортных инфраструктурах и в санитарно-защитных зонах, когда инженерными и проектными мерами нельзя свести уровень риска до необходимого допустимого уровня.

   Следует признать два важных отличия ветхого и аварийного дома. ( таблица 1.1.)



[1]Российская газета 1993 – 25 декабря

[2]Материал к докладу на пленарном заседании Государственной думы по внесению изменений в Жилищный кодекс РФ,  в части капитального ремонта 06.04.2012 г. // [Электронный ресурс]: http://www.rosuprava.ru/doc/doklad_semenov.pdf

 

[3]Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.10.10 г. по делу № 8-В10-11 // СПС Консультант плюс 2012

 

[4]Решение Индустриального суда г. Перми от 03.06.2011 г. // СПС Консультант плюс 2012

                                                                                                                                                               

[5]Нормирование, стандартизация и сертификация в строительстве 2004 - № 2.

[6]См.: Ильин Б.В. Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции – М., 2007. С. 27

[7]СЗ РФ 2005. - № 1 (часть 1), ст. 14

[8]СЗ РФ 2006. - № 6. ст. 702

Интересные вопросы

Проект месяца

5533 Общая площадь дома 80 м2.


Фотогалерея


Получатель

Расчет стоимости строительства

Общая площадь дома:
Общее количество этажей:
Кровля с покрытием:
Заполнение оконных проемов:
Электрика:
Сантехника:
Отопление:
Отделка фасада:
Внутреняя отделка:
0 руб.