Как уменьшить себестоимость строительства дома.

Как уменьшить себестоимость?

Тенденции строительного рынка Воронежа, Липецк, Белгород – уменьшать себестоимость строительства всеми возможными способами

 

Разговор о себестоимости строительства – это всегда разговор о наболевшем. Ещё год назад, когда цены на рынке были заоблачными, вопрос уменьшения себестоимости волновал покупателей: неужели возможно, что возведение жилья так дорого обходится? Сейчас ситуация кардинально изменилась: стоимость квадратного метра упала в среднем на 30-40%, и теперь уже строители волнуются, не придётся ли им продавать свой товар в убыток, устанавливая цены на уровне себестоимости строительства. Но, уверены эксперты, до этого отрасль не дойдёт. Строительный рынок, оказавшись в критической ситуации, быстро перестраивается, приспосабливаясь к новым условиям работы. Эти условия диктуют следующее: отказаться от излишеств и оптимизировать затраты. Другими словами, снизить себестоимость строительства квадратного метра.

Оптимизация затрат  

- На мой взгляд, сегодня в строительном комплексе используются не все возможности по оптимизации себестоимости, - считает Иван Готовский, генеральный директор Некоммерческого партнёрства «Байкальское региональное объединение проектировщиков». – Безусловно, снизить себестоимость строительства можно и процессе производства строительных работ (скидки на объём товара, сезонные закупки, оптимизация транспортных и накладных расходов), но все эти методы могут уменьшить в себестоимость на 10-15 процентов. Снижение себестоимости должно быть целью на подготовительном этапе, до выхода на строительную площадку. Себестоимость формируется на этапе проектирования. Воронеж. Липецк. Белгород.

Такой позиции придерживаются проектировщики: рассчитывать уровень себестоимости нужно тогда, когда будущий дом или жилой комплекс только начинает возникать на бумаге. Когда сделан проект, проработаны технические условия, определены основные технологии строительства. Значит, конечная цена продукта сформирована. Дальше возможно только подкорректировать эту цифру, «отшлифовать» её с помощью скидок, оптимизации транспортных и общефирменных расходов. Себестоимость должна корректироваться до выхода на строительную площадку – это золотое правило любого застройщика. Но, к сожалению, это правило соблюдают малое число СК, считает Иван Готовский.

- Иркутские строительные компании об этом не задумываются: лишь малое число застройщиков на этапе проектирования решают задачи по оптимизации себестоимости. Себестоимость строительно-монтажных работ, СМР, (без стоимости инженерных сетей, земли, проектирования и накладных расходов) – может составлять 15-20 тысяч рублей за один квадратный метр. Этой цифры может добиться любой застройщик, грамотно подошедший к вопросу планирования себестоимости. Наши СК предпочитают как можно быстрее начать строить, не особо задумываясь на подготовительном этапе о маркетинговых параметрах будущего объекта и о его себестоимости. Если же на подготовку к строительству будет выделено достаточно времени, все участники проекта выиграют, так как за это время можно чётко разработать проект, выстроить грамотную концепцию продаж и оптимизировать расходы. Сократить расходы на этапе проектирования – один из доступных способов экономии сегодня.

 От бизнес-класса к «эконому»

Специалисты-проектировщики говорят, что 2009 год был ознаменован сменой настроения застройщиков: СК, пережившие первую волну кризиса и не знающие, ждать второй волны или нет, решили не рисковать и не вкладывать средства в возведение дорогого элитного жилья, которое в период спада практически невозможно реализовать. Те, кто собирается осваивать площадки в следующем году, планируют строить жильё эконом-класса. И  при этом экономят практически на всём.

В моду вошли небольшие по площади квартиры. Если два года назад однокомнатная квартира площадью 45-50 «квадратов» считалась нормальной, то сегодня заказывают помещения площадью 30-35 м2. Заказчики хотят, чтобы будущий объект был запроектирован в соответствии со всеми строительными нормами, но без излишеств. Используют недорогие материалы, закупают качественное, но не брендовое оборудование, ставят стальные трубы, вместо медных, делают выбор в пользу лифтов отечественных марок, отказываясь от более дорогих импортных. Экономят на любых мелочах, которые могут удешевить конечную стоимость жилья. Вероятно, что помещения будут сдаваться с минимальной черновой отделкой.

- Все это в комплексе поможет снизить себестоимость на 5-15% в зависимости от того, что на что меняется, - комментирует Иван Готовский ситуацию. – Приятно осознавать, что у всех есть понимание, что нельзя использовать некачественное оборудование и материалы. В проектах указывают недорогую продукцию, но качеству которой можно доверять.

Отказ застройщиков от строительства жилья бизнес-класса может сыграть с Иркутском злую шутку. С одной стороны, жители города наконец-то получат возможность покупать экономичное жильё по адекватной цене. Но у медали есть и обратная сторона, может оказаться, что все СК города разом выставят на продажу только «эконом», забыв о том, что более дорогое жилье городу тоже нужно. Это вопрос о «стадном» чувстве в планировании будущих объектов строительства в Иркутске: компании в большей мере руководствуются своей интуицией и текущими показателями продаж, чем грамотными маркетинговыми исследованиями.

 Тенденции строительства

Тенденции строительного рынка сильно влияют на конечную цену готового продукта. От того, какие дома хотят строить СК, во многом зависит стоимость квадратного метра жилья.

Специалисты ранка говорят  о том, что изменилась философия строительства: если тенденции прошлых лет – это возведение высотных зданий, 12, 14 и 16- этажек, то новая тенденция – скорость строительства. И это логично с точки зрения экономии: сокращение цикла строительства ведёт к уменьшению себестоимости за счёт уменьшения доли постоянных расходов. Чем быстрее строишь, тем быстрее доходишь до привлекательной для покупателя степени готовности, соответственно, быстрее продаёшь свой товар. А в следующем 2010 году рынок будет переживать острый дефицит предложения на рынке новостроек: в 2009 году практически никто не начал нового строительства, а то, что начали в прошлом и позапрошлом годах, уже раскупили и теперь достраивают. Поэтому люди, которые захотят купить квартиру в новостройке в следующем году будут вынуждены покупать жилье на ранних стадиях строительства. Исходя из этих перспектив, логично увеличить скорость строительства.

- Проектировщикам заказывают в основном девятиэтажные дома: они оптимальны по себестоимости, строительство в среднем ведётся 1,5 года. Хотят даже вернуться к пятиэтажкам: на возведение «коробки» под крышу понадобится всего 3-5 месяцев. Такие проекты могут привлечь потенциальных покупателей, так как люди будут видеть, что они приобретают, и будут уверены, что строительство точно завершится, - объясняет ситуацию Иван Готовский.

Ещё одно новое направление в строительной отрасли -  отказ от индивидуальности. Эксклюзив дорог сам по себе – это аксиома. А эксклюзивные дома, когда речь идёт об эконом-классе, не оправданы: архитектурные изыски лишь увеличивают себестоимость. Кроме того, возведение типового дома займёт меньше времени, чем строительство самобытной высотки. Но это не значит, что в Иркутске вырастет много серых безликих домов. Технологических решений для отделки фасадов множество, и при желании компания-застройщик всегда найдёт способ выделить свой проект из ряда других. Для СК, которые останутся работать в секторе жилья бизнес-класса, это даже хорошо: на фоне простых домов легче выделиться чем-то ярким и необычным: привлекательный внешний вид может стать изюминкой любого объекта. А покупатель наконец-то сможет выбирать, платить за такие мелочи, которые влияют на класс жилья, или выбирать стандартный «эконом».

 

 

Глава 1. Экономический анализ эффективности

возведения монолитных зданий с использованием конструктивной

схемы – «преднапряжённый безригельный каркас»

 

Анализ процессов протекающих в строительной отрасли в течение периода становления рыночных отношений показал, что применение монолитного железобетона главным образом в строительстве жилых и общественных зданий может быть рациональнее использования сборного железобетона в первую очередь за счёт сокращения

  • единовременных затрат на создание производственной базы до 40-45% по сравнению со сборным строительством;
  • расхода стали на монолитные конструкции многоэтажных зданий (на 7-25% по сравнению со сборными, причём экономия увеличивается по мере повышения этажности и сейсмической активности);
  • энергетических затрат на изготовление и возведение монолитных конструкций на 25-35% по сравнению со сборными и кирпичными;
  • расхода стали на опалубку (формы) с учётом их оборачиваемости с 1,5кг/м2 до 1кг/м2;
  • длительности инвестиционного цикла (от капиталовложений до эксплуатации зданий).

Однако приведённые выше обстоятельства ещё не утверждают о том, что все варианты монолитного строительства, в зависимости от организационных, технологических и конструктивных решений, одинаково эффективны. В современных условиях повышение эффективности монолитного строительства посредством комплексного анализа и выбора оптимальных проектов возведения зданий и сооружений является одним из главных стратегических направлений развития как строительных организаций в частности, так и отрасли в целом. То есть, стоит проблема создания действенного экономического механизма, способствующего снижению стоимости строительной продукции, при высоком уровне его качественных характеристик, что в частности предполагает внедрение новой техники и технологий возведения зданий, выявление и использование резервов экономии затрат.

Строительная продукция на современном этапе превращается в товар, реализуемый на рынке. При этом договорная цена на строительство формируется с учётом спроса и предложений на строительную продукцию. Потребитель формирует основные требования, предъявляемые к строительной продукции, которая на современном этапе должна быть в первую очередь доступной (невысокая рыночная стоимость готовой продукции), надёжной (долговечность, обеспеченная безопасность и удобство проживания и др.) и современной (широкий выбор планировочных решений, комфортабельность, красивый архитектурный облик и др.). Таким образом, в нынешних условиях, необходимо стремится к тому, чтобы внедрение экономичных методов возведения зданий не повлекло за собой снижения уровня надёжности железобетонных конструкций и степени привлекательности архитектурных и конструктивных решений зданий и сооружений.

В общей системе совокупного учёта затрат в строительстве учёт расходов и калькулирования себестоимости продукции, работ и услуг, занимает основное место. Себестоимость является обобщающим показателем производства. В новых условиях рынка расходы и доходы строительной организации тесно взаимосвязаны. И именно с помощью показателя себестоимости строительная организация может контролировать уровень затрат на выполнение и сдачу работ, сопоставлять его с выручкой и тем самым влиять на рост своего дохода, то есть на основе себестоимости рассчитываются цены на продукцию, исчисляются прибыль и доход организации. Показатель даёт возможность оценить степень осуществления режима экономии всех видов ресурсов и непосредственным образом определяет экономическую эффективность строительного производства в целом.

Критерии, во многом определяющие эффективность организации строительства и все предстоящие затраты формируются на стадии проектирования, следовательно, точность экономической оценки проектных разработок оказывает прямое влияние на повышение эффективности капитальных вложений.

Анализ проектов монолитных зданий производился на предмет выявления вариантов с наиболее оптимальными экономическими показателями, наряду с высоким уровнем технологичности сооружений и рациональными конструктивными решениями. Критериями эффективности проектных разработок были установлены экономичность (возможность получения высокого уровня прибыли с реализации готовой продукции при низком уровне себестоимости строительства), надёжность (качество, долговечность) и современность (возможность широкого выбора объёмно-планировочных решений).

В результате анализа 17 вариантов проектных разработок различных проектных организаций (ОАО «Моспроект», ГУП «НИИЖБ», ЗАО «Курортпроект», НПП «Тема», ГУП «ПИ – 2», и т. д.) была выявлена группа наиболее эффективных проектов, где в подавляющем большинстве случаев применяется каркасная безригельная схема строительства зданий. Причём, следует отметить, что в среднем по уровню себестоимости возведение зданий из монолитного железобетона с использованием преднапряжённой арматуры по сравнению с возведением зданий с применением не напрягаемой арматуры даёт эффект равный 11,9 у.е. с м2 общей площади (рис.1.1).

 
   

 

 

Рис 1.1 Сравнительная гистограмма значений себестоимости строительства зданий из монолитного железобетона с применением (слева) и без применения (справа) преднапряжённой арматуры (значения себестоимости приведены в у.е. из расчёта на м2 общей площади).

Далее исследовалась следующая группа наиболее эффективных проектов, полученных по результатам предыдущего анализа:

1 вариант – безригельный каркас без преднапряжения (ОАО «Моспроект»);

2 вариант – безригельный каркас без преднапряжения (ЗАО «Курортпроект»);

3 вариант – безригельный преднапряжённый каркас со ступенчато-вспарушенным перекрытием с натяжением арматуры на бетон (ГУП «НИИЖБ»);

4 вариант – безригельный преднапряжённый каркас натяжением арматуры на бетон (ГУП «НИИЖБ»);

5 вариант – безригельный преднапряжённый каркас (ГУП «НИИЖБ»);

6 вариант – безригельный каркас без преднапряжения (ГУП «НИИЖБ»);

7 вариант – каркас без преднапряжения (ГУП «ПИ – 2»).

Для обеспечения сопоставимости вариантов, расчёт и разработка производилась по единой программе для фрагмента многоэтажного здания жилого или общественного назначения, имеющего следующие параметры:

 

  • длина фрагмента здания – 36м
    • ширина фрагмента здания – 18м
  • площадь плана – 648м2
    • размеры сетки колонн – не менее 6´6м
  • высота этажей – 3м
    • расчётная нагрузка – 1000 кг/м2

Анализ себестоимости, прибыльности и современности конструктивных решений для каждого из указанных вариантов позволил получить следующие результаты (рис. 1.2, 1.3 и 1.4).

 
   


Рис 1.2 Уровень себестоимости монолитного строительства в зависимости от конструктивных решений заложенных в проектных разработках (значения себестоимости приведены в у.е. из расчёта на м2 общей площади).

Из распределения значений себестоимости заметно, что между наиболее эффективным (3 вариант) и наименее эффективным (7 вариант) проектами в каждом квадратном метре общей площади зданий наблюдается практически двукратная разница.

Графический анализ уровня экономической эффективности проектных разработок (рис 1.3), проведённый на основе основополагающих факторов себестоимости строительства и прибыли получаемой от реализации готовой продукции, позволил выявить зону максимальной экономической эффективности проектов, в которую попадают 3, 4 и 5 варианты возведения зданий (заштрихованная зона)

 
   

 

 

Рис 1.3 График выбора оптимальных проектных разработок исходя из уровня экономической эффективности строительства (на базе основополагающих факторов себестоимости и прибыльности).

В современных условиях, необходимо стремится к тому, чтобы внедрение экономичных способов возведения зданий не повлекло за собой снижения степени привлекательности конструктивных решений зданий и сооружений (возможность широкого выбора объёмно планировочных решений). С этой целью анализировалось влияние размера сетки колонн (один из основных факторов современности конструктивных решений) на себестоимость возведения м2 общей площади монолитных зданий (рис. 1.4).

 
  Естественно, что наиболее эффективными признаются варианты конструктивных решений с минимальным уровнем себестоимости и максимальным размером сетки колонн, то есть варианты 3 и 4 (заштрихованная зона оптимальных решений (рис 1.4)).В итоге, можно сделать заключение, что таким критериями эффективности внедрения проектных разработок как экономичность (возможность получения высокого уровня прибыли с реализации готовой продукции при низком уровне себестоимости строительства) и современность (возможность широкого выбора объёмно-планировочных решений) наиболее полно удовлетворяют:

3 вариант – безригельный преднапряжённый каркас со ступенчато-вспарушенным перекрытием с натяжением арматуры на бетон (ГУП «НИИЖБ»);

4 вариант – безригельный преднапряжённый каркас натяжением арматуры на бетон (ГУП «НИИЖБ»)

Глава 2. Расчёт экономической эффективности возведения

перекрытий здания Московского Областного Суда с применением конструктивной схемы – «монолитный безригельный каркас с натяжением арматуры в построечных условиях»

 

Расчёт экономической эффективности возведения перекрытий здания Московского Областного Суда (Дворца Правосудия), находящегося по адресу: Красногорский р-н Московской обл., Мякининская пойма, МКАД 65 – 66 км., произведён исходя из следующих технических характеристик объекта, обеспечивающих сопоставимость сравниваемых вариантов строительства:

  1. общая площадь перекрытий здания – 45000 м2;
  2. размер сетки колонн – 7,2 ´ 7,2 м;
  3. расчётная нагрузка – 1200 кг/м2.

Рассматриваются две конструктивные схемы возведения перекрытий здания:

1 вариант (базовый) – монолитный безригельный каркас без преднапряжения арматуры (ЗАО «Моспромстрой»):

-   расход бетона на м2 площади перекрытий – 0,254 м3;

-   расход арматуры на м2 площади перекрытий – 47 кг;

-   толщина перекрытия – 250 мм.

2 вариант – монолитный безригельный каркас с натяжением арматуры в построечных условиях (ГУП «НИИЖБ»):

-   расход бетона на м2 площади перекрытий – 0,203 м3;

-   расход арматуры на м2 площади перекрытий – 15 кг;

-   толщина перекрытия – 200 мм.

С целью оценки уровня экономической эффективности внедрения каждого из исследуемых вариантов строительства, произведён сметный расчёт стоимости возведения перекрытий на основании рабочих чертежей объекта (см. приложение 1 и 2).

Полученные результаты сравнительного анализа экономической эффективности строительства по каждому из изучаемых вариантов приведены в таблице 2.1.

 

Показатели экономической эффективности

возведения перекрытий (на м2 общей площади)

Таблица 2.1

варианта

Общая себестоимость

Прямые затраты

Затраты на сырьё и материалы

Затраты на заработную плату

Затраты на эксплуатацию машин и оборудования

руб.

руб.

руб.

руб.

руб.

1. ЗАО «Моспром

строй»

57291750

51869524

47782303

2451146

1636076

2. ГУП

«НИИЖБ»

46517199

38069585

31412722

4003896

2652966

 

Основные показатели экономического эффекта от внедрения конструктивной схемы строительства, предложенной ГУП «НИИЖБ» (2 вариант) по отношению к базовому варианту конструктивной схемы ЗАО «Моспромстрой» (1 вариант), приведены в таблице 2.2.

 

Экономический эффект от строительства с применением конструктивной схемы – «монолитный безригельный каркас с натяжением арматуры в построечных условиях» (ГУП «НИИЖБ»)

Таблица 2.2

Экономические показатели строительства

Сравнительный экономический эффект

руб.

%

Эксплуатация машин и оборудования

– 1016000

– 62

Заработная плата рабочих и машинистов

– 1552000

– 63

Сырьё и материалы

16369000

34

Прямые затраты

13799000

27

Общая себестоимость

10775000

19

 

Основные выводы

 

Проведённый анализ позволяет сформулировать следующие выводы и рекомендации относительно прогнозируемого уровня экономической эффективности строительства, получаемого в результате внедрения конструктивной схемы – «монолитный безригельный каркас с натяжением арматуры в построечных условиях», предложенной ГУП «НИИЖБ»:

  1. Материалоёмкость возведения перекрытий здания сокращаются на 16,4 млн. рублей, что составляет 34 % от материалоёмкости базового варианта строительства (ЗАО «Моспромстрой»).
  2. В связи с этим, несмотря на увеличение затрат на заработную плату и эксплуатацию машин и оборудования, в целом прямые затраты сокращаются на 13,8 млн. рублей, что составляет 27 % прямых затрат строительства с применением варианта ЗАО «Моспромстрой».
  3. Совокупный экономический эффект (включая все нормативные начисления на себестоимость строительства) от возведения перекрытий составляет 10,8 млн. рублей, что на 20 % ниже уровня общей себестоимости строительства с применением конструктивной схемы ЗАО «Моспромстрой».
  4. Применение конструктивной схемы – «монолитный безригельный каркас с натяжением арматуры в построечных условиях» позволяет значительно сократить материалоёмкость перекрытий здания, вследствие чего на порядок снижается удельный вес конструкций здания в целом. В расчётах не учтён экономический эффект от возведения фундаментов и колонн, получаемый как следствие снижения общей массы каркаса здания на 17 – 20 % относительно базового варианта (ЗАО «Моспромстрой»). Таким образом, наряду с вышеперечисленными пунктами, существенно сокращаются расходы, связанные с устройством фундаментов и колонн здания.
  5. Расчёты показывают, что внедрение предложенной ГУП «НИИЖБ» конструктивной схемы – «монолитный безригельный каркас с натяжением арматуры в построечных условиях», позволяет достичь прогнозируемого уровня совокупного экономического эффекта от строительства объекта в целом равного 15,0 млн. рублей (совокупные затраты на строительство здания сокращаются на 17 % по отношению к варианту ЗАО «Моспромстрой»).

Научный консультант

д.т.н., профессор                                                                         Мадатян С.А.

 

Разработал

экономист                                                                                     Асатрян Л.В.

 

 

 

 

 

 

Интересные вопросы

Проект месяца

3399 Общая площадь дома 115 м2.


Фотогалерея


Получатель

Расчет стоимости строительства

Общая площадь дома:
Общее количество этажей:
Кровля с покрытием:
Заполнение оконных проемов:
Электрика:
Сантехника:
Отопление:
Отделка фасада:
Внутреняя отделка:
0 руб.