Малоэтажное строительство в регионах..

Научная новизна исследования заключается в разработке теоретико-
методических аспектов и научно-практических рекомендаций по
совершенствованию прогнозирования развития и механизмов реализации
малоэтажного строительства в регионе и состоит в следующем:

  1. На основе авторского определения категории малоэтажного
    жилищного строительство дана классификация малоэтажных домов,
    учитывающая специфику Ростовской области и позволяющая
    прогнозировать развитие данного сегмента рынка жилья в регионе. К
    классификационным признакам относятся месторасположение, уровень
    доходов, периодичность проживания, наличие земельного участка, количество
    этажей, конструктивные решения, качество отделки, вид нежилой площади,
    наличие дополнительных строений, обеспечение безопасности, тип
    населённого пункта, качество архитектурной проработки.
  2. Разработана модель прогнозирования рынка малоэтажного
    строительства региона, учитывающая воздействие на него экономических,
    политических, географических факторов и позволяющая моделировать
    сценарии развития в зависимости от динамики их поведения. Модель
    отражает линейную многофакторную регрессионную зависимость между
    функцией отклика и независимых переменных. На основе базовой модели
    произведено построение моделей линейного, экспоненциального и
    полиноминального приближения используемых для прогнозных сценариев
    развития рынка малоэтажного строительства Ростовской области.
  3. Разработана функциональная структура организационно-
    экономического механизма реализации малоэтажного строительства,
    отличающаяся этапами его создания и обеспечивающая достижение
    прогнозных объемов малоэтажного строительства за счет включения
    правовых, экономических и производственных элементов. Дана авторская
    трактовка и его особенности. Взаимоотношения между участниками
    инвестиционного процесса малоэтажного строительства, в частности при
    распределении объемов работ между подрядчиками, предлагается строить на
    принципах согласованного управления по критерию минимума суммарных
    затрат на весь объем выполняемых работ по коттеджному поселку,
    определяемых в зависимости от стратегии поведения участников процесса.
  4. Разработана усовершенствованная ипотечная схема кредитования
    малоэтажного строительства в рамках программы «Стимул», отличающаяся
    дополнительными мотивационными социальными выплатами и
    понижением процентной ставки в случае нахождения объекта малоэтажного
    строительства в зоне эконом-класса и обеспечивающая повышение
    доступности жилья. Произведены расчеты условий доступности ипотечных
    жилищных кредитов для малоэтажного жилья эконом-класса. Получены
    условия дополнительного субсидирования граждан, признанных в
    установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий при
    строительстве малоэтажного жилья.
  5. Разработан алгоритм управления финансовыми рисками малоэтажного
    строительства, отличающийся дополнительным этапом их классификации,
    учитывающий региональные особенности, и позволяющий минимизировать
    экономические потери участников инвестиционного процесса. Представлена
    классификация рисков, характерных для малоэтажного строительства,
    включающая экономические, финансовые, нормативно-правовые и природно-
    климатические риски. В соответствии с классификацией оценены вероятности
    событий и величина максимального ущерба каждого вида риска в
    процентах от величины инвестиционных затрат. Построен статистический
    ряд, который показывает риски, имеющие.высокую вероятность наступления, а
    также несущие наибольшую угрозу проекту.

Теоретическая значимость исследования заключается в углублении
теоретических представлений об особенностях моделирования
прогнозирования и организации экономических взаимоотношений между
участниками малоэтажного жилищного строительства региона.

Практическая значимость. Содержащиеся в работе методы, модели и
инструментарий могут быть применены при прогнозировании развития рынка
малоэтажного строительства региона и разработке мероприятий по его
реализации. Разработанная экономико-математическая модель
прогнозирования   малоэтажного жилищного строительства может

использоваться при разработке региональных программ по обеспечению
населения доступным жильем. Основные результаты исследования автора
использованы в научно-исследовательской работе, выполненной на кафедре
маркетинга и логистики РГСУ, в деятельности строительной компании ООО
Мобильное научно-производственное предприятие «Росспецпромстрой»,
Ассоциации строителей Дона и министерства строительства, архитектуры и
территориального развития Ростовской области при оценке эффективности
проекта строительства коттеджного поселка в Ростовской области. Об этом
свидетельствуют соответствующие акты внедрения.

Апробация результатов исследования. Основные положения и
результаты работы докладывались на Межрегиональной конференции
«Строительный комплекс в инфраструктуре юга России. Инновационные
строительные технологии и материалы - фактор устойчивого развития
строительства», Волгоград (2011г.); на международной научно-практической
конференции «Строительство - 2012», Ростов на Дону; конференции
«Малоэтажное строительство: девелопмент, технологии, реализация», Ростов
на Дону(2012г.); Международной научно-практической конференции «Наука,
образование, общество: тенденции и перспективы» Москва (2013г.). .

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликованы 15
печатных работ, в том числе 9 публикаций в журналах из списка ВАК РФ,
монография, 4 статьи в сборниках научных трудов, 1 материал научно-
практической конференции. Общий объем публикаций составляет 12.76 п.л., в
том числе доля автора - 10.01 п.л.,

Структура и объем работы. Работа состоит из введения, трех глав,
выводов и рекомендаций, списка использованной литературы и 5 приложений.
Общий объем диссертации содержит 213 страниц текста, в том числе 53
таблицы, 45 рисунков. Список литературы включает в себя 161 наименование.

Работа имеет следующую структуру:

Введение

ГЛАВА 1. АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ РЫНКА
МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

1.1.      Исследование проблемы обеспеченности и доступности жилья в РФ;

1.1.1.      Анализ динамики жилищного строительства по регионам РФ;

1.1.2.      Пути повышения доступности жилья;

1.2.           Нормативно-правовое регулирование малоэтажного строительства;

1.2.1.      Федеральные и региональные программы и законодательные акты;

1.2.2.      Классификация и Б\ѴОТ-анализ нормативно-правовых актов;

1.3.    Структура и особенности регионального рынка малоэтажного
строительства Ростовской области;

1.3.1.      Сущность и особенности малоэтажного жилищного строительства;

1.3.2.      Классификация объектов малоэтажного строительства;

Выводы по главе 1.

ГЛАВА 2. ПРОГНОЗИРОВАНИЕ РЫНКА МАЛОЭТАЖНОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА

2.1.       Исследование условий развития рынка малоэтажного строительства;

2.1.1.      Факторы, влияющие на рынок малоэтажного строительства;

2.1.2.      Классификация факторов;

2.2.           Экономико-математическая модель прогнозирования рынка малоэтажного
строительства Ростовской области;

2.2.1.      Определение вида статистической модели прогнозирования;

2.2.2.      Статистический анализ факторов модели прогнозирования;

2.3.       Прогнозные сценарии развития рынка малоэтажного строительства
Ростовской области;

2.3.1.      Построение базовой модели прогнозирования;

2.3.2.      Прогнозирование развития рынка малоэтажного строительства региона
на основе базовой модели;

2.3.3.      Прогнозирование развития рынка малоэтажного строительства региона на
основе модели линейного приближения;

2.3.4.      Прогнозирование развития рынка малоэтажного строительства региона на
основе модели экспоненциального приближения;

2.3.5.      Прогнозирование развития рынка малоэтажного строительства региона на
основе модели полиноминального приближения;

Выводы по главе 2.

ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО
МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ МАЛОЭТАЖНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ
РЕГИОНА

3.1.       Моделирование взаимодействия участников малоэтажного строительства;

3.1.1.      Схема организационно-экономического механизма;

3.1.2.      Совершенствование взаимодействия участников инвестиционного
процесса малоэтажного строительства;

3.2.           Финансовый инструментарий организационно-экономического механизма;

3.2.1.    Совершенствование механизма ипотечного кредитования;

3.2.2.    Моделирование условий обеспечения доступности ипотечных кредитов;

3.3.        Социально-экономическая эффективность реализации проектов
малоэтажного строительства в регионе;

3.3.1.    Оценка финансовых рисков участников инвестиционно-строительного
процесса;

3.3.2.    Методика расчета социально-экономического эффекта;

Выводы по главе 3;

Выводы и рекомендации;

Библиографический список;

Приложения.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИОННОГО
ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

  1. Авторская классификация малоэтажных домов, учитывающая
    специфику Ростовской области и позволяющая прогнозировать развитие
    данного сегмента рынка жилья в регионе

Исследование показало, что понятие малоэтажного жилища в
настоящее время получило расширенные толкование, включающее целый ряд
традиционных типов застройки и новых их разновидностей. Вместе с тем, как
показал анализ, в нормативно-правовых актах, и научных исследованиях
касающихся вопросов малоэтажного строительства, до сих пор нет полного и
однозначно трактуемого этого понятия.

Малоэтажное жилищное строительство, по нашему мнению, - это
процесс создания жилого дома с количеством жилых этажей не более 3 в виде
дома усадебного типа, блокированного жилого дома, состоящего из нескольких
блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи,
расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на него и
территорию общего пользования, а также многоквартирного дома, состоящего
из одной или нескольких блок-секций с количеством не более четырех, в
каждой из которых находится несколько квартир и помещения общего
пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд.

Несмотря на высокую динамику развития и разнообразие объектов, жилая
малоэтажная недвижимость сегодня не имеет единой классификации, что
существенно усложняет систематизацию объектов и затрудняет
прогнозирование развития рынка и повышение эффективности реализации
проектов их создания. На основании исследований предлагается авторская
классификация объектов малоэтажных жилых объектов по наиболее значимым
признакам, представленная в табл. 1.

К основным классификационным признакам относятся: уровень доходов,
месторасположение, периодичность проживания, наличие земельного участка,
количество этажей, конструктивные решения, качество отделки, вид нежилой
площади, наличие дополнительных строений, обеспечение безопасности, тип
населённого пункта, качество архитектурной проработки.

 

                                                                                               
   

Таблица 1

 
   

Классификация малоэтажных жилых объектов

 
 
 
     

Характеристика и назначение

 
   

Виды жилых объектов

 
 
 
     
   

В городе

 
 
   

В городской черте (пригород)

 
 
 
     
   

За городской чертой

 
 
 

Уровень доходов

 
 

Элитные

 
 
     
 
   

Капитальные строения

 
   

Периодичность

проживания

 
 
 
     

Для проживания в весенне-летнии период

 
     

Дачи

 
 
 
     

Площадь возводимых на участке строении не
более половины

 
 
   

Наличие земельного
участка

 
   
 
 
     

Площадь земельного участка менее половины
общей площади________________________

 
 
     

Капитальные строения для круглогодичного
проживания

 
   

Количество этажей

 
 
 
     

Влияет на сроки службы объектов, их стоимость,
теплотехничиские, звукоизаляционные
характеристики на эксплатуционные затраты
жилых объектов

 
   

Конструктивные

решения

 
 
       
 
 
       
   

Качество отделки

 
 
 
       
     
 
 
       
   

Обеспечение

безопасности

 
 
   

Тип населённого
пункта

 
 
   

Качество
архитектур но й
проработки

 
 
         
 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Предлагаемая классификация объектов малоэтажного строительства
позволяет оценить состояние, спрогнозировать развитие данного сегмента
рынка жилья в регионе.

  1. Модель прогнозирования рынка малоэтажного строительства
    региона, учитывающая воздействие на него экономических, политических,
    географических факторов и позволяющая моделировать сценарии
    развития в зависимости от динамики их поведения

Прогнозирование развития социально-экономических систем или
процессов является важнейшим условием их динамичного, сбалансированного
и без кризисного роста. Для построения модели прогнозирования рынка
малоэтажного строительства сформулированы и классифицированы по
различным признакам факторы, влияющие на прогноз развития данного
сегмента рынка в Ростовской области.

Для развития модельных представлений, описывающих динамику
развития строительства индивидуального жилья по Ростовской области,
выделены шесть важнейших факторов (табл.2).

Таблица 2

Сводная статистическая информация за период 2002 - 2011


Задачей начального этапа обработки являлось распределение факторов в
виде лепестковой диаграммы, позволяющей представить визуально
распределение и удельное влияние каждого фактора на рост объемов
индивидуального строительства в Ростовской области (рис.1).

Площадь перекрытия размерной шкалы каждого фактора, что определяет
степень влияния на рост индивидуального строительства, располагается в
следующем порядке: Х6 - объем финансирования жилищного строительства,
млн р; XI - объем валового регионального продукта, млрд р; Х2 - оборот
строительных организаций, млрд р; Х5 - средняя стоимость 1 м2 жилья , тыс. р;
Х4 - стоимость 100 м2 земли под индивидуальное строительство, тыс. р; ХЗ -
реальные денежные доходы населения, тыс. р в месяц на 1 человека (рис. 1).

Далее был проведен статистический анализ факторов. Анализ включал в
себя линейную, экспоненциальную и полиноминальную аппроксимацию
статистического ряда за 2002 — 2010 гг., построение соответствующих
прогнозных зависимостей и определение прогнозных интервалов изменения
каждого фактора. На основе статистического анализа факторов и полученных
прогнозных интервалов с помощью программного обеспечения Statgraphics plus
for Windows построена базовая экономико-математическая модель,
учитывающая степень влияния каждого рассматриваемого фактора на
объем ввода малоэтажного жилья в Ростовской области.

Далее проведена обработка статистических данных в соответствии с

22

планом Плакетта-Бормана вида 2 м, предусматривающего тщательную
проверку значимости влияния каждого фактора на функцию отклика, в
качестве которой служит величина объема ввода малоэтажного жилья. План
содержит 12 статистических значений функции отклика за период 2002-2011
годы, каждому из которых соответствует определенная рондомизированная
комбинация уровней изменения семи независимых переменных факторов.

По итогам реализации плана программой Statgraphics plus for Windows
получили общую суммарную статистическую информацию по влиянию
выбранных факторов на функцию отклика. Анализ полученных значений
позволяет расположить их в ряд в порядке уменьшения значимости влияния,
что более наглядно отражено на диаграмме Парето (рис. 2).

Как следует из диаграммы Парето, наиболее значимо влияние на
функцию отклика фактора Х4 (стоимость земли под индивидуальное
строительство за 100 м2 , т. р.), наименьшее влияние оказывает фактор Х7
(время, год). Факторы X] (объем валового регионального продукта, млрд, р.) и
Хг (оборот строительных организаций, млрд р.) имеют равное влияние,
несколько уступающее по своему значению четвертому фактору. Далее в
порядке уменьшения степени влияния следуют факторы: X? (реальные
денежные доходы (или среднедушевые доходы) населения, т. р. в месяц на 1
чел), Х6 (объем финансирования жилищного строительства, млрд р.) и Х5
(средняя стоимость 1 м2 жилья, т. р.). При этом необходимо подчеркнуть, что
факторы Х4 и Х5 имеют отрицательный характер влияния на функцию отклика
(величина оценки эффектов имеет отрицательный знак. Причем наиболее
сдерживающим фактором на динамику ввода малоэтажного жилья является
фактор Х4 - стоимость земли под строительство.

Фактор Х4
Фактор X,

Фактор Х2
Фактор Х3
Фактор Х6
Фактор Х5
Фактор Х7

Базовая экономико-математическая модель, учитывающая значимость
каждого рассматриваемого фактора на объем ввода малоэтажного жилья в
Ростовской области имеет следующий вид:

Уо = -14,6781 + 0,000467343Х, + 0,0094693Х2 + 0,0346042Х3 -

- 0,00405553X4 - 0,0024375Х5 + 0,0989912Х6 + 0,00734503Х7.             (1)

Данное выражение отражает линейную многофакторную регрессионную
зависимость между функцией отклика и семи независимых переменных.

На основе модели получены прогнозные величины роста строительства
малоэтажного жилья в Ростовской области. Расчетная величина (сумма) за
период 2011 — 2015 годы составляет 6,33 млн м2, что несколько уступает
прогнозу правительства, составляющую величину 7,619 млн. м2. Более
наглядно тенденция развития динамики ввода малоэтажного жилья на
ближайшую перспективу представлена на рис. 3.

Для прогнозных сценариев развития рынка малоэтажного строительства
Ростовской области на основе базовой модели произведено построение моделей
линейного приближения, экспоненциального приближения, полиноминального
приближения.

  1. Функциональная структура организационно-экономического
    механизма реализации малоэтажного строительства, отличающаяся
    этапами его создания и обеспечивающая достижение прогнозных объемов
    малоэтажного строительства за счет включения правовых, экономических
    и производственных элементов

Одним из важнейших условий повышения экономической эффективности
функционирования отдельных сегментов экономики страны является
совершенствование их организационно-экономического механизма.

Малоэтажное строительство как достаточно большой, но специфический
сегмент всего рынка строительства, занимающий около 75% от общего объема,
рассматривается как совокупность форм взаимодействия участников
инвестиционно-строительного процесса фиксируеая в организационных
документах, целью которых является создание объектов малоэтажного жилья.
Таким образом, можно говорить об организационно-экономическом механизме
реализации малоэтажного строительства.

Под организационно-экономическим механизмом реализации
малоэтажного строительства мы понимаем совокупность организационных
структур, форм и метоов управления, а также правовых норм, на основе
которых реалиуются инвестиционные процессы, связанные со строительством
малоэтажных объектов.

На основе исследований нами сформулированы основные этапами
создания ОЭМ реализации малоэтажного строительства (рис. 4).

Организационные структуры являются основой организационно-
экономического механизма управления малоэтажного строительства который
во многом предопределяет направленность и силу взаимодействия средств
применяемых методов.

С их помощью для достижения целей одни звенья управления
производством посредством методов управления воздействуют на другие.
Такое воздействие на отдельных участников инвестиционного процесса
возможно лишь в условиях опрееленной организационной упорядоченности. На
основе исследований нормативных документов и авторов нами разработана
укрупненная функциональная структура организационно — экономического
механизма реализации малоэтажного строительства (рис. 5).
Функциональная структура включает в себя следующие наиболее
существенные функциональные элементы организационно-экономического
механизма.

Нормативно-правовое поле, на основе которого осуществляется
взаимодействие участников малоэтажного строительства.

Механизм управления, обеспечивающий взаимодействие участников
(девелоперов), и защиту интересов каждого из них и своевременную
корректировку их последующих действий в целях эффективного управления.

Организационно-экономические обязательства, принимаемые
участниками в связи с осуществлением ими совместных действий по
реализации проекта, гарантии таких обязательств и санкции за их нарушение.
Организационно-экономические обязательства, в том числе финансовый
инструментарий, включая меры государственной поддержки и механизмы
ипотечного кредитования и оценку риска их деятельности, возникают и между
другими участниками малоэтажного строительства (финансовые институты,
органы контроля и надзора, общественные организации).

Условия оборота готовой продукции и ресурсов между участниками, в
том числе механизмы долевого участия (государственно-частное партнерство,
долевое строительство и др.) ценообразование, предоставление товарных
кредитов и т.п.

Оценку эффективности организационно-экономического механизма
управления малоэтажного строительства и его отдельных элементов
(участников). Отдельные элементы организационно - экономического
механизма на стадии реализации проекта могут закрепляются и
конкретизируются в уставных документах и договорах между участниками.

  1. Ипотечная схема кредитования малоэтажного строительства в
    рамках программы «Стимул», отличающаяся дополнительными
    мотивационными социальными выплатами и понижением процентной
    ставки в случае нахождения объекта малоэтажного строительства в зоне
    эконом-класса и обеспечивающая повышение доступности жилья.

Важнейшей составляющей организационно-экономического механизма
при реализации проектов малоэтажного строительства является его
финансовый инструментарий, включающий механизмы привлечения,
реализации и оценки инвестиций. Учитывая, что доля семей, имеющих
возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения
жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств составляет
в Ростовской области 11,5% , для решения проблемы обеспечения жильем
населения нашей страны необходим комплексный подход.

Расширение государственной поддержки граждан в приобретении жилья
более эффективно с одновременным развитием ипотечных форм кредитования
житья. Анализ существующих ипотечных программ и форм государственной
поддержки строительства жилья показал, что эти программы не учитывают
специфики сегментов малоэтажного строительства. Индивидуальное
малоэтажное жилье строится, как правило, на вновь осваиваемых участках
земли. При этом стоимость земли занимает значительную долю (от 24% и
более) в общей стоимости жилья. Проведенный анализ свидетельствует о том,
что имеет место значительный сегмент земельного рынка под индивидуальное
малоэтажное строительство со стоимостью земли от 10 до 80 т.р. за одну сотку.
Это ценовой диапазон, приемлемый для граждан со средним уровнем дохода.
Это дает нам основания заявить, что инвестиционные проекты малоэтажного
строительства, реализуемые в коттеджных поселках или территориях с низкой
стоимостью земли, т.е. те территории, которые выбирают для застройки
граждане с минимально достаточным уровнем дохода могут и должны
рассматриваться как проекты требующие государственной поддержки.

Создание льготных условий для граждан желающих построить или
приобрести индивидуальное малоэтажное жилье может осуществляться в
рамках программы «Стимул». Нами на основе проведенного анализа
разработана усовершенствованная ипотечная схема кредитования в рамках
программы Стимул, отличающаяся дополнительными мотивационными
социальными выплатами и понижением процентной ставки в случае
нахождения объекта малоэтажного строительства в зоне эконом-класса. Схема
представлена на рис. 6.

Нами произведены расчеты условий доступности ипотечных жилищных
кредитов в рамках существующих программ государственной поддержки
жилищного строительства, на основе которых сделаны расчеты повышения
доступности ипотечных кредитов для малоэтажного жилья эконом-класса. В
расчет был взят жилой дом в коттеджном поселке Family Park, площадью 130
кв.м, стоимостью 2 250 000 р., на участке в 7 соток стоимостью 800 000 р., т.е.
общей стоимостью 3 050 000 р. из газосиликатных блоков, облицованных
кирпичом (традиционная технология). Предельное соотношение
"платеж/доход" по которому банки принимают решение о выдаче кредита
определяется при разработке ипотечной программы. В разных банках оно
разное и колеблется от 35 до 60%. В расчетах нами принято это значение,
равное 50%. Реальные денежные доходы населения приняты на уровне января —
апреля 2012 года в размере 14780,1 рублей в месяц на одного человека.
Первоначальный взнос принят 12% .

 

Из полученных зависимостей и значений вытекают условия
дополнительного субсидирования граждан, признанных в установленном

18


порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий при строительстве
малоэтажного жилья. Результаты представлены в табл. 3.

•                                                                      Таблица 3

Условия достижения доступности ипотечных кредитов при строительстве

малоэтажного жилья

Расчетные показатели

Все

нуждающиеся

Молодая

семья

Сельские

жители

Молодые

специалисты

Ветераны

боевых

действий

Стоимость дома, р.

3288000

3288000

3288000

3288000

3288000

Доход семьи в месяц, р.

29560,2

29560,2

29560,2

29560,2

29560,2

Величина перв. взноса, %

12

12

12

12

12

То же, в руб.

394560

394560

394560

394560

394560

Размер кредита, р.

2928000

2558747

2867731

2208000

2900360

Ставка по кредиту, %

11,25

11,25

11,25

11,25

11,25

Сумма процентов по
кредиту, р.

329400,0

287859,0

322619,7

248400,0

326290,5

Сумма платежа в месяц,
Р-

23751

20289

23186

17001

23492

То же, в % к доходу
семьи

80

69

78

58

79

Срок погашения кредита,
мес.

99

87

97

75

98

Ставка за кредит не
больше, %

7,0

8,2

7,2

9,8

7,2

Дополнительные
субсидии не меньше р.
при ставке 11,25%

956896

587970

896994

236896

896627

 

 

 

Из порядка расчета ежемесячных платежей за пользование кредитом нами
получена зависимость между размером ставки за пользование кредитом и
общей суммой субсидий. Откуда получаем, что максимальный размер
процентных ставок для разных категорий должен быть в интервале от 7% до
9,8%. Аналогичные рассуждения позволили нам получить зависимость для
необходимого объема субсидий. С учетом уже получаемых субсидий разными
категориями граждан объем дополнительных субсидий составляет до 957 т.р.

Для условий, приведенных выше, зависимости между размером ставки за
пользование кредитом и общей суммой субсидий, необходимых для того, чтобы
сумма ежемесячных платежей не превышала половины дохода семьи
представлены на рис. 7.

  1. Алгоритм управления финансовыми рисками малоэтажного
    строительства, отличающийся дополнительным этапом их
    классификации, учитывающий региональные особенности, и
    позволяющий минимизировать экономические потери участников
    инвестиционного процесса

Как и любой инвестиционный проект, строительство малоэтажных
зданий является рискованным. На основе анализа работ этих ученых нами
сформулировано авторское определение риска инвестиций в малоэтажное
строительство: риск реализации инвестиций в малоэтажное строительство - это
возможность возникновения на различных этапах реализации проекта
неблагоприятных ситуаций, приводящих к финансовым потерям или
недополучению прибыли девелоперов. После определения всех рисков,
возникновение которых возможно, необходимо произвести их классификацию.
Классификация позволяет определить их природу происхождения, сущность,
возможные негативные последствия, и, следовательно, разработать
соответствующие мероприятия по снижению каждого вида риска и его
последствий.

В работе предлагается классификация рисков малоэтажного
строительства на основе факторов, оказывающих значительное влияние на
прогнозируемую величину ввода малоэтажного жилья. Нами выделены риски:
экономические,      финансовые, нормативно-правового регулирования,

природно-климатические.

С учетом предложенного нами дополнительного этапа классификации
рисков, схема алгоритма управления рисками малоэтажного строительства
будет выглядеть следующим образом (рис. 8).

На этапе разработки мероприятий по снижению уровня рисков
необходимо рассматривать два направления: возможность снижения уровня
каждого риска и возможных его негативных последствий.

Мероприятия по снижению уровня риска включают в себя:

-    проведение дополнительных экономических, социологических и
маркетинговых исследований;

-     корректировку проектно-изыскательской и сметной документации;

-     перераспределение или увеличение материальных, финансовых, трудо-
вых, ресурсов и другие.

Для снижения последствий риска применяются такие известные и
апробированные в мировой и отечественной практике инструменты, как:
страхование, привлечение гарантов и соинвесторов.

Наиболее сложным этапом управления рисками является количественная
оценка рисков и последствий их проявления. Как правило, сложность
заключается в существовании множества вариантов решений и, следовательно,

неопределенности рисковых ситуаций. Каждый вариант решения
характеризуется индивидуальным критерием, соответствующим конкретной
рисковой ситуации. При этом на выбор решения влияет вероятностный
характер проявления рисковых ситуаций.

Нами построен статистический ряд, который показывает риски, несущие
наибольшую угрозу проекту (рис. 9).

Таким образом, наиболее значимыми рисками, влекущими большой
ущерб являются риски нормативно-правового регулирования (н2), риск
уменьшения объемов финансирования за счет средств Фонда СРЖКХ (ф2),
банкротство участников инвестиционного процесса (э7).

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

Одной из приоритетных задач правительства РФ в области жилищной
политики является формирование условий, позволяющих повысить
доступность жилья для граждан. На основе анализа литературных данных
классифицированы основные результирующие факторы, влияющие на уровень
доступности жилья для населения к которым относятся: факторы спроса и
факторы предложения. Для повышения уровня доступности жилья автором
сделан вывод о необходимости развития малоэтажного строительства.

Исследование, проведенное автором, показало, что понятие малоэтажного
жилища в настоящее время получило расширенные толкование, включающее
целый ряд традиционных типов застройки и их новых разновидностей. Поэтому
дано авторское определение малоэтажного жилищного строительства.
Исследовав специфику малоэтажного строительства, автор провел
классификацию малоэтажных домов.

Развитие рынка зависит от множества факторов. В работе
сформулированы и классифицированы по различным признакам факторы,
влияющие на прогноз развития рынка малоэтажного строительства Ростовской
области. Для развития модельных представлений, описывающих динамику
развития строительства индивидуального жилья по Ростовской области,
выделены шесть важнейших факторов, оказывающих наиболее существенное
влияние на прогноз развития рынка и проведен их статистический анализ.

Статистический анализ факторов и полученных прогнозных интервалов
позволил создать на базе программного обеспечения Statgraphics plus for
Windows базовую экономико-математическую модель, учитывающую степень
влияния каждого рассматриваемого фактора на объем ввода малоэтажного
жилья в Ростовской области. Модель отражает линейную многофакторную
регрессионную зависимость между функцией отклика и независимых
переменных. Представленные характеристики модели подтверждают ее
достоверность в 95%-ном доверительном интервале.

На основе базовой модели произведено построение моделей линейного,
экспоненциального, полиноминального приближений, использованных нами
для прогнозных сценариев развития рынка малоэтажного строительства
Ростовской области.

Малоэтажное строительство, рассматриваемое как совокупность форм
взаимодействия участников инвестиционно-строительного процесса, позволяет
авторам говорить об организационно-экономическом механизме реализации
малоэтажного строительства, как разновидности организационно-
экономического механизма управления. Нами сформулированы, исследованы и
классифицированы особенности организационно-экономического механизма
(ОЭМ). На основе исследований особенностей сформулированы четыре этапа
создания ОЭМ реализации малоэтажного строительства. Разработана схема
функциональной структуры организационно-экономического механизма
управления малоэтажного строительства, включающая в себя правовые,
экономические и производственные элементы. Механизм экономических
взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса
малоэтажного строительства, в частности при распределении объемов работ
между подрядчиками, предлагается строить на принципах согласованного
управления по критерию минимума суммарных затрат на весь объем
выполняемых работ по коттеджному поселку, определяемых в зависимости от
стратегии поведения участников процесса.

Важнейшей составляющей организационно-экономического механизма
при реализации проектов малоэтажного строительства является его
финансовый инструментарий, включающий в себя механизмы привлечения,
реализации и оценки инвестиций. На основе проведенного анализа стоимости
земли под индивидуальное строительство в Ростовской области разработана
усовершенствованная ипотечная схема кредитования в рамках программы
«Стимул», отличающаяся дополнительными мотивационными социальными
выплатами и понижением процентной ставки в случае нахождения объекта
малоэтажного строительства в зоне эконом-класса. Произведены расчеты
условий доступности ипотечных жилищных кредитов в рамках существующих
программ государственной поддержки жилищного строительства, на основе
которых сделаны расчеты повышения доступности ипотечных кредитов для
малоэтажного жилья эконом-класса. Из полученных зависимостей и значений
получены условия дополнительного субсидирования граждан, признанных в
установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий при
строительстве малоэтажного жилья.

Сформулировано авторское определение риска инвестиций в
малоэтажное строительство. Разработана схема алгоритма управления рисками
малоэтажного строительства, отличающаяся от существующих
дополнительным этапом классификации рисков. Представлена классификация
рисков, характерных для малоэтажного строительства, включающая в себя
экономические, финансовые, нормативно-правовые и природно-климатические
риски. В соответствии с классификацией оценены вероятности событий и
величина максимального ущерба каждого вида риска в процентах от величины
инвестиционных затрат. Построен статистический ряд, который показывает
риски, имеющие высокую вероятность наступления, а также несущие
наибольшую угрозу проекту.

Публикации по теме диссертационного исследования

Монографии:

  1. Малоэтажное строительство региона: состояние и перспективы
    (на примере Ростовской области). Ростов н/Д: РГСУ, 2013. 7.5 п.л., (в т.ч.
    авторских 5 п.л.)

Статьи в рецензируемых научных изданиях, рекомендованных ВАК

РФ:

  1. Ивакин Е.К., Вагин А.В. Классификация объектов малоэтажного
    строительства // Инженерный вестник Дона.2012.№3. (электронный ресурс)
    Режим доступа: http://www.ivdon.ru/maaazine/archive/n3v2012/937/ 0.35п.л.
  2. Ивакин Е.К., Вагин А.В., Анализ динамики жилищного

строительства в Ростовской области // Инженерный вестник Дона.2012.№3.
(электронный             ресурс)                Режим                доступа:

http://www.ivdon.ru/maeazine/archive/n3v2012/938 / 0.22п.л.

  1. Ивакин Е.К., Вагин А.В. Анализ основных направлений
    повышения доступности жилья // Вестник ЮРГТУ (НПИ). 2012. №5. 0.35п.л.
  2. Ивакин Е.К., Вагин А.В. «8\УОТ-анализ нормативно-правовых
    актов, регулирующих малоэтажное строительство // Вестник ЮРГТУ (НПИ).
    2012. №б. О.біп.л. (в т.ч. авторских 0.5 п.л.)
  3. Вагин А.В. Исследование условий развития рынка малоэтажного
    строительства Ростовской области // Известия Ереванского государственного
    университета архитектуры и строительства. 2012. №6(32). 0,41 п.л.
  4. Ивакин Е.К., Вагин А.В. Экономико-математическая модель
    прогнозирования рынка малоэтажного строительства Ростовской области //
    Вестник МГСУ. 2013.№2. 0.58 п.л. (в т.ч. авторских 0.48 п.л.)
  5. Ивакин Е.К., Вагин А.В. Совершенствование механизма
    ипотечного кредитования малоэтажного строительства// Вестник МГСУ.
    2013.№2. 0.32 п.л. (в т.ч. авторских 0.3 п.л.)
  6. Ивакин Е.К., Вагин А.В. Прогноз развития рынка малоэтажного
    строительства Ростовской области // Научное обозрение. 2013. № 2 . 0.41 п.л
  7. Ивакин Е.К., Вагин А.В. «Оценка финансовых рисков

участников малоэтажного строительства // Научное обозрение. 2013. №2.   0.4

Статьи и тезисы докладов:

  1. Ивакин Е.К., Вагин А.В. Моделирование условий обеспечения
    доступности ипотечных кредитов // Известия РГСУ 2012.№16.0.39 п.л.
  2. Вагин А.В. Подходы к оценке социально-экономического эффекта
    малоэтажного строительства // Наука, образование, общество: тенденции и
    перспективы: сборник научных трудов Международной научно-практической
    конференции. М., 2013. 0.33 п.л.
  3. Вагин А.В. Совершенствование механизма взаимодействия
    участников инвестиционного процесса малоэтажного строительства // Известия
    РГСУ. 2012. №16. 0.28 п.л.
  4. Ивакин Е.К., Вагин А.В. Классификация факторов, влияющих на
    развитие малоэтажного строительства в Ростовской области // Актуальные
    проблемы маркетинга и логистики: сборник научных статей. Ростов н/Д: РГСУ,
    2012. Вып. 2. 0,19 п.л.

Белевцов С.П., Вагин А.В. Совершенствование организационно-
экономического механизма малоэтажного строительства // Актуальные
проблемы маркетинга и логистики: сборник научных статей. Ростов н/Д: РГСУ,

Интересные вопросы

Проект месяца

Проект дома Восток-Запад общей площадью 130 м2


Фотогалерея


Получатель

Расчет стоимости строительства

Общая площадь дома:
Общее количество этажей:
Кровля с покрытием:
Заполнение оконных проемов:
Электрика:
Сантехника:
Отопление:
Отделка фасада:
Внутреняя отделка:
0 руб.