Рынок малоэтажного строительства.

 Основные тенденции ввода, этапы развития и
классификационные особенности рынка малоэтажной жилой
застройки в РФ

Проведенные исследования показали, что одной из
важнейших особенностей ввода жилья в РФ является наличие
устойчивой тенденции увеличения доли малоэтажного жилищного
строительства как в целом по РФ, так и по регионам России. Это
предопределяется следующими основными социально-
экономическими предпосылками: во-первых, изменением структуры
спроса на жилье; во-вторых, появлением государственных
приоритетов на поддержку развития малоэтажного жилищного
строительства.

Анализ проводимых социологических опросов граждан
Фондом "Общественное мнение", желающих улучшить жилищные
условия, подтверждает, что в среднем около 59% опрошенных
предпочитают жить в индивидуальном доме и только 27% в
отдельной квартире. Данные изменения в структуре спроса
населения на рынке жилья также подтверждаются многочисленными
корпоративными опросами девелоперских компаний,
маркетинговых агенств, фондов и характерезуют собой новый
современной тренд в запросах потребителей на рынке жилья в РФ.

По данным многочисленных соцопросов, большинство
россиян хотели бы жить «ближе к земле» - в коттеджах, таунхаусах
или в многоквартиргых домах в зонах малоэтажной жилой
застройки. Менталитет российских граждан постепенно
приближается к европейским стандартам понимания комфорта
жизни. Во многих странах большинство людей проживают в
малоэтажных домах. Монолитные высотки там служат лишь как
административно-коммерческие офисные центры. Застройка
панельными и монолитными многоэтажками крупных городов
России долгое время шла вразрез с мировыми тенденциями
комфортабельности проживания. Программа малоэтажного
строительства, по мнению правительства, должна стать достойной
альтернативой возведению жилых панельных и монолитных
высоток.

Градостроитсльная концепция, занимающая ведущее место
в России на протяжении многих лет, предусматривала развитие
многоэтажного домостроения с преимущественным использованием
таких строительных материалов как металлопрокат, бетон и кирпич.
Это приводит к высокой стоимости жилья, чрезмерно уплотняет
застройку центральной части городов и снижает его комфортность,
доступность и экологичность.

В связи с этим, обретает актуальность проведение
альтернативных научно - практических исследований и
разработок, ориентированных на формирование и развитие
территориальных схем управления малоэтажной жилой застройкой
с использованием индустриальных технологий и недорогих
строительных материалов. Примером может служить Америка, где
малоэтажное жилье составляет около 80% жилищного фонда
страны, а также строительство малоэтажного жилья в Канаде,
наиболее приближенной к нам стране по климатическим условиям.
При этом важно общее движение в направлении формирования
пригородных экологических малоэтажных зон проживания
населения, развитие территорий городов только через малоэтажное
строительство с элементами энергоэффективности и возможности
удовлетворения значительного отложенного спроса населения в
индивидуальном жилье эконом-класса. Это требует отказа от
применения ресурсоемких (энергоемких) материалов и ориентация
на использование, прежде всего, дерева, легких утеплителей,
пористых бетонов, долговечных материалов для наружной отделки
зданий и других прогрессивных материалов, технологий и
конструкций.

Идея «одноэтажной России» нашла свое выражение в
государственных приоритетах         на           поддержку развития

малоэтажного жилищного строительства в РФ. Это подтверждает
как принятие Госдумой РФ программы развития малоэтажного
жилищного строительства «Свой дом» в 2009 г., так и значительное
количество аналогичных программ в регионах России. Также в
действующей ФЦП «Жилище» особо отмечен приоритет
малоэтажного строительства и намечены конкретные программно-
целевые мероприятия по его поддержке по направлениям развития
спроса и предложения. Следует также отметить, что на уровне
Минрегионразвития РФ в настоящее время готовится к принятию
дополнительная ведомственная целевая программа «Развитие
малоэтажного жилищного строительства в РФ». [27]

Проведенный анализ официальной статистики
показывает, что абсолютные показатели ввода индивидуального
малоэтажного жилья в целом по России постоянно растут: с 6,2 млн.

           
           
 
 


м. кв в 1990 г. до 17,5 млн. м. кв в 2005 г. и 25,3 млн. м.кв, в 2010 г.,
что иллюстрируют данные показанные на рис. 1.1 и табл. 1.1

I Lihib-:M uluu j нмдіілыдѵ^льмага ^илыі и Mqi (млн M iiq I

Рисунок 1.1 Динамика ввода индивидуального малоэтажного
жилья в РФ за 1990-2010 гг.

Российскими регионами-лидерами по объемам
строительства малоэтажного жилья являются по итогам 2009 года:
Московская область - 3613,0 тыс. м.кв.(12.7 %); Краснодарский край
- 2 444 тыс.м.кв.(8,5%); Башкорстан- 1934 тыс.м.кв. (6,8%);
Ростовская область - 1300 тыс.м.кв. (4,6%); Нижегородская обл. -
909,0 тыс.м.кв. (3,2%); Дагестан - 885 тыс.м.кв. (3,1%); Челябинская
обл.- 783,0 тыс.м.кв.(2,7%);Белгородская обл.-759 тыс.м.кв. (2.7%);
Ленинградская обл.- 629 тыс.м.кв. (2,2%); Ставропольский край- 626
тыс.м.кв.(2,2.%) и Чувашская республика -                           562 тыс.м.кв.

(2,0%).Указанные регионы удерживают 50% объемов рынка
малоэтажного жилищного строительства в нашей стране.

Таблица 1.1 Малоэтажное строительство в России 2002 - 2010 гг.

Наименование категории

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Построено жилья всего, млн.
кв. м

33,8

36,4

41

43,5

50,2

60

63,8

54.8

58.1

Построено малоэтажных
жилых домов всего, млн.
кв. м

14.2

15.2

16,1

17,6

19,8

26

27,4

28.5

25,5

Доля малоэтажных жилых
домов, %

42

41.7

39,2

40.1

39,5

42,5

43

47,7

43,6

 

 


 

Прогнозы Правительства РФ в рамках ФЦП «Жилище» и
программе «Свой дом» указывают на приоритетную поддержку
развития в России малоэтажного жилищного строительства.
Исследовательская позиция авторов данной монографии также
определяет данную тенденцию как ключевую современную
закономерность развития жилищного строительсного комплекса
России. В условиях кризиса в настоящее время происходит данная
кризисная трансформация в структуре ввода и перестройка
строительного комплекса РФ на приоритное жилищное
строительство малоэтажного жилья.

Данная особенность приоритета жилищного строительства
формирует новый облик страны как «одноэтажной России» и
отражает мировые тенденции развития в воспроизводстве жилища,
ориентированные на формирование более комфортной и
экологической среды народонаселения.

Анализ развития малоэтажного строительства указывает,
что рост их объемов сопровождается увеличением относительной
доли в общем объеме вводимого жилья России.

Анализ показывает, что данный рост относительной доли
малоэтажного       строительства     будет продолжаться. Это

подтверждают статистические данные по вводу жилья за первое
полугодие 2011 г., где эта доля достигла 50,8%. При этом частными
застройщиками введено 78,7 тыс. жилых домов общей площадью
10,5 млн кв. м, что составило 97,2% к первому полугодию 2010 года.
В Республике Алтай, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской
и Чувашской         республиках,      Астраханской, Белгородской,

Волгоградской, Владимирской, Новгородской и Тульской областях
частное строительство заняло от 80,3 до 97,5%, а в Республике Тыва,
Чеченской Республике, Камчатском крае на долю индивидуального
домостроения пришлось 100% жилых площадей.

По прогнозам Правительства РФ доля малоэтажного
строительства в общем вводе жилья в 2015 году должна составить
не менее 60%, а в 2020 году - 70%.

Не смотря на положительную динамику доля малоэтажного
жилищного строительства России существенно отстает от близких к
нам по климатическим условиям странам, таких как Канада (79%),
США (92%), а также европейских стран - 80%.

Выполним понятийное определение категории
малоэтажного жилищного        строительства и         общепринятую

классификацию данного сегмента жилищного рынка.

В соответствии           с официальными       нормативными

догументами [ст. 49 Градостроительного кодекса РФ] под
малоэтажным жилищным строительством понимают возведение
следующих типов малоэтажных домов: индивидуальные жилые
дома - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более
чем три, предназначенные для проживания одной семьи;
блокированные жилые дома - жилые дома с количеством этажей не
более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых
не превышает десять и каждый из которых предназначен для
проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без
проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на
отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего
пользования;многоквартирные жилые дома - жилые дома с
количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или
нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре,
в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения
общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд
с выходом на территорию общего пользования.

Особенностью строительства малоэтажных жилых домов
вышеуказанного типа является отсутствие требований к
государственной экспертизе проектной документации и результатов
инженерных изысканий по данным типам объектов.

Основными видами малоэтажной жилой застройки
являются:

а)  индивидуальное строительство отдельных коттеджей и
малоэтажных жилых домов;

б)  комплексная малоэтажная жилая застройка.

К основным преимуществам малоэтажной жилой
застройки по сравнению с традиционным для России
строительством многоэтажного жилья следует отнести:

^ социально-психологический комфорт проживания;

^ доступность:         при наличии земельного участка

строительство индивидуального жилого дома может осуществляться
одной семьей самостоятельно или строительной бригадой, при этом
цена не превысит 15-20 тыс. руб. за 1 кв.м.;

> индустриальность:               современные            технологии

индустриального массового возведения малоэтажного жилья
позволяют обеспечить более низкую себестоимость по сравнению с
многоэтажным жильем, эксплуатационные затраты для такого жилья
существенно ниже, чем для многоэтажного;

^ энергоэффективность:       при применении современных

строительных технологий и материалов можно легко достичь
необходимый уровень теплоэффективности в малоэтажных домах в
соответствии с современными требованиями. Это позволяет
выполнить требование Указа Президента РФ «О некоторых мерах по
повышению энергетической и экологической эффективности
российской экономики» от 4 июня 2008 г. № 889, которым
предусмотрено снижение к 2020 году энергоемкости валового
внутреннего продукта Российской Федерации не менее, чем на 40
процентов, а также применить Федеральный закон № 261-ФЗ «Об
энергосбережении и о повышении энергетической
эффективности...». В развитие этого закона должны быть приняты
специальные нормы и правила, пересмотрены действующие
нормативы в строительстве, приняты соответствующие
технологические регламенты и система экологических стандартов.

у экологичность:       комплексное малоэтажное жилищное

строительство планируется осуществлять преимущественно на
пригородных территориях, которые являются более экологически
безопасными, чем территории городов; малоэтажное строительства
предполагает минимальное воздействие на окружающую среду; в
качестве строительных материалов используется экологически
чистое сырье и практически безотходное производство;

'у динамичность:       современные технологии массового

возведения малоэтажного жилья позволяют обеспечить
строительство жилых домов в более короткие сроки, чем
строительство многоэтажных домов; более низкие (по сравнению с
производством традиционных строительных материалов)
финансовые затраты и более короткие сроки запуска заводов по
производству строительных материалов для малоэтажного
домостроения позволяют ускорить строительство доступного жилья.

К преимуществам малоэтажного жилищного строительства
относится также то, что гражданин, собственник жилого дома, как
правило, является собственником земельного участка, на котором
расположен такой дом. Он имеет право эксплуатировать жилой дом,
использовать участок по своему усмотрению, осуществлять
расширение, реконструкцию такого дома.

Необходимо отметить экономическую выгоду комплексной
малоэтажной застройки, которая заключается в снижении затрат
строительства за счет централизации производства, транспортировки
и доставки необходимых строительных материалов. Быстрому
созданию и развитию производств таких материалов для
малоэтажного домостроения будет способствовать разработка
органами государственной власти и органами местного
самоуправления типовой проектной документации малоэтажных
домов и предприятий малоэтажного домостроения, типовых
проектов планировки, которые потребуют только их привязки к
конкретной территории с учетом географических и климатических
условий.

Комплексная малоэтажная застройки позволит также
ориентироваться на автономные локальные тепловые источники, для
создания которых должны использоваться энергосберегающие
материалы. Это позволит, с одной стороны, решить проблему
дефицита энергетических мощностей при строительстве, а с другой -
сэкономить значительные средства не только компаний,
оказывающих коммунальные услуги, но, в первую очередь, и
средства собственников жилья.

Переселение из города в пригород не потребует больших
бюджетных затрат в силу того, что основным инвестором
жилищного строительства может быть само население за счет
собственных и привлеченных средств, а также банки и
инвестиционные компании. Вклад федеральных, региональных и
местных органов власти должен выражаться, прежде всего, в
предоставлении земельных участков и частичном финансировании
создания инфраструктуры, и только в той ее части, которая не
представляется привлекательной для частного инвестора.

В современной России в развитии малоэтажного
строительства можно условно выделить несколько этапов.

На первом этапе развития - с начала реформ до августа 1998
года - малоэтажное домостроение осуществлялось преимущественно
в интересах богатой части населения и выполняло три функции:
малоэтажное жилье было первым шагом к альтернативе городского
образа жизни, оно служило покупкой, доказывающей высокий
имущественный статус домовладельца, жилье создавало для доходов
богатеющей части населения средство сохранения денежных средств
от инфляции и обеспечивало надежность сбережений за счет роста
цен.

Малоэтажное домостроение было представлено в основном
неорганизованной застройкой без единого архитектурного стиля, без
необходимой и достаточной социальной и инженерной
инфраструктуры.

После дефолта 1998 года малоэтажное строительство на
какое-то время приостановилось, а затем вошло во второй этап
своего развития, характеризующийся все большим разнообразием
архитектурных стилей и планировок, стремлением к объединению в
одном месте проживания представителей одних социальных групп
или профессий. Все больше появлялось продуманных с точки зрения
плана застройки и инфраструктуры малоэтажных поселков с домами
из традиционных строительных             материалов    и новыми

дизайнерскими решениями. Все лучше решались вопросы
обеспечения жителей поселков водой, теплом, электроэнергией,
газом, задачи утилизации продуктов жизнедеятельности.

Начало третьего этапа                развития        малоэтажного

строительства (конец 2003 года) было обусловлено достаточным
уровнем сбережений той части населения, которая хотела жить за
городом в благоустроенном жилье, но такового не имела. Рост
доходов населения и развитие ипотечного кредитования, наличие
значительного инвестиционного ресурса в виде приватизированной
квартиры, способствовали выходу на рынок загородной
недвижимости покупателей с уровнем дохода выше среднего, что
потребовало изменить подходы и масштабы строительства. Сначала
в Москве, а потом и в других городах стали возникать малоэтажные
поселения, строительство велось посредством точечной застройки.

Четвертый этап малоэтажного строительства стал
развиваться с началом реализации приоритетного национального
проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»,
новой редакции Федеральной целевой программы «Жилище» на
2002-2010 годы и принятием Государственной думоц программы
«Свой дом», когда возникла потребность реализации масштабных
проектов комплексной застройки территорий не только в интересах
среднего класса, но и категорий граждан с уровнем дохода ниже
среднего, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Для
решения этого вопроса необходимо обеспечить переход от
строительства разрозненных поселков к реализации масштабных
проектов с комплексной малоэтажной жилой застройкой,
объединенных единой концепцией.

Пятый этап малоэтажного строительства - это
современный период активной программного-целевой поддержки
активизации малоэтажного рынка жилищного строительства.
Основная его цель - это реализация принятой общегосударственной
стратегии приоритетного массового строительства малоэтажного
жилья для всех категорий граждан, в том числе эконом-класса
индустриальными методами и с высокими экологическими
стандартами. Это должно позволить резко увеличить темпы
введения малоэтажного жилья можно и достичь к 2015 г.,
относительной доли малоэтажного строительства в 60%, а в 2020
году - 70%. Именно поэтому при планировании, организации и
управлении строительного бизнеса в современной России нужно
закладывать стратегические цели участия строительных организаций
в данном сегменте жилищного рынка через целевые федеральные,
региональные, муниципальные и корпоративные инвестиционные
программы.

Современный этап развития малоэтажного строительства РФ
характеризуется структурой малоэтажного жилищного
строительства, где значительное место по материалам изготовления
занимает кирпичное и каменное домостроение (соответственно 53%
и 15%), деревянное домостроение занимает 22%, а 10 % домов
строится из других материалов, в том числе из пенополистирольных
строительных материалов.

Анализ показывает, что наиболее часто используемые
строительные технологии являются относительно дорогими. В
частности, кирпичное и каменное домостроение имеет наибольшую
себестоимость строительства, а их совокупный удельный вес в
структуре малоэтажного строительства занимает 68 %.

Перспективным с точки зрения снижения себестоимости
строительства является использование дерева и материалов из его
переработки.

Интересные вопросы

Проект месяца

Мелита, общая площадь 77 м², 2 спальни


Фотогалерея


Получатель

Расчет стоимости строительства

Общая площадь дома:
Общее количество этажей:
Кровля с покрытием:
Заполнение оконных проемов:
Электрика:
Сантехника:
Отопление:
Отделка фасада:
Внутреняя отделка:
0 руб.